필리핀 부동산 특히 콘도나 토지 등에 대한 레버리지 문의주시는 분들이 증가해서 이에 대한 답변을 포스팅합니다.


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필리핀 부동산은 기본적으로 한국식 부동산과는 많이 다릅니다. 가장 중요한 부분이 대출입니다.
일반적으로 한국에서는 중도금,잔금 대출 등을 통한 레버리지가 가능하지만 외국인이 필리핀에서 대출을 통한 단순한 레버리지는 사실상 불가능하다고 봐야 합니다.
레버리지(LEVERAGE)라는 말 그대로, 소액 투자해서 대출을 통해서 부동산 매입 후 부동산이 상승하면 매도해서 소액투자로 상당한 자산 증가를 계획하시는 분들이 있다면 한국에서나 가능한 일들이라고 말씀드리겠습니다.
그 내용은 다음과 같습니다.



1) 필리핀 부동산 대출이란?

• 피노이들에게 부동산 대출은 가능합니다. 예 그렇습니다. 필리피노들을 대상으로하는 부동산 광고를 보면 쉽게 알 수 있습니다. 즉, 필리피노들은 우리나라 사람들이 한국에서 부동산 대출 받듯이 그렇게 초기 계약금Downpayment 을 내면 중도금부터 잔금까지 전액을 모기지로 처분이 가능합니다. 필리피노들에게는 이른바, Rent to own이라는 것이 있는데, 이건 임대료를 일정기간 지불하면 이후에는 임차인에게 소유권이 넘어가는 형태로, 필리피노들은 필리핀 주택부금같은 Pag-IBIG housing fund 등을 통해서 모기지론을 실현하기 때문에 별다른 조건없이 대출을 받을 수 있습니다.
  Pag-ibig 펀드를 통해서 필리피노들이 구입하는 주택은 콘도 뿐만 아니라 필리핀 서민주택인 DECA 등등이 있습니다.

2) 외국인의 필리핀부동산 대출은 가능한가?

• 그러나 외국인은 좀 다른 입장입니다. 즉, 아예 불가능하지는 않지만 또한 여러 개발회사들마다 조건들이 다소 상이하지만 외국인들의 일반적인 경우, 외국인이 필리핀에서 부동산 대출을 받으려면 기본적으로 다음의 3가지 조건을 충족해야 합니다. 아래의 항목들을 보시면 왜 레버리지가 안되는지 이해가 되실 겁니다.

• • 체류비자 : 일반적으로 SRRV, PRV,Working Visa 등과 같은 장기 체류 비자를 소지하고 있어야 합니다. 사실은 여기서부터 레버리지가 어려워집니다. 무슨 말이냐하면, 레버리지를 문의하시는 분들 중에서 필리핀 은퇴비자나 취업비자등을 소지하신 분들이 없기 때문입니다.
    등기부등본 : 콘도라면 CCT가 있어야 하고, 토지나 주택은 TCT가 있어야 합니다. 분양받은 경우, 계약금만 내고 수년간의 월납 중도금을 내고 마지막 달에 잔금을 다 지불하고 DOAS까지 다 받더라도, CCT가 나오기까지는 마닐라의 경우 코로나19 이전에도 SMDC는 1년 ~ 1년 6개월 가량 소요되었습니다. 코로나 이후에는 CCT발급 기간이 그만큼 더 길어졌죠. (이에 대한 문의도 많았습니다. CCT 발급이 늦어져서 불안하시다구요 ..^^) 사정이 이러다보니, 계약금 내고 중도금내는 동안 잔금 대출을 받아서 레버리지를 실현하기란 불가능한 일이 되어버립니다. 결국 전체를 지불하고 CCT를 발급 받은 후에 부동산 대출이 가능한거죠. 사실 부동산 대출이 가능하다고 해도 대출은 마닐라의 경우 약 60~70% 수준이고, 그외 지역은 40~50% 수준인 경우도 많습니다. 결국 필리핀에서 " 외국인은 돈내고 구매해라"라는 거죠.
    수입 증명 : income statement 는 필리핀 뿐만 아니라 한국에서 발생하는 수입(세금 신고된 부분)도 증명되면 가능합니다. 이 부분이 그나마 가장 수훨한 부분입니다. 한국에서 발급된 수입 증명 서류도 인정되니까요.

사실, 이 정도만 설명드려도 왜 한국인이 필리핀에서 부동산 레버리지가 안되는지 이해하실 수 있을 겁니다.
그래서 레버리지를 기대하시는 분들에게 말씀드리는 게 차라리 전매(TOR, Turn of Right)를 권해드립니다. 다만, 이 경우, 최근들어 변수가 생긴 것이 바로 코로나19입니다. 이 코로나19 때문에 필리핀 부동산 시장이 주춤했으니까요. 특히 한국인들이 선호하는 클락 지역 뿐만 아니라 마닐라 등지에 POGO 업체들의 입주가 기대했던 것 만큼 증가하지 않았고, 오히려 감소하면서 필리핀 부동산 경기가 주춤했었고, 더불어 전세계적으로 코로나 19로 인한 경기 둔화로 인해 부동산 경기도 아시는 것처럼 둔화되었습니다.
다행히 최근들어 한국과 필리핀간 코로나 등에 대한 대응과 하늘 길이 열리면서 다시금 활기를 조금씩 찾아가는 모습이 보여지고 있습니다.
부동산 거래 관련 문서의 종류

• 판매 계약( CTS, Contract to sell ) – 판매 조건이 완료되면 특정 부동산의 소유권을 구매자에게 이전하는 개발자의 동의를 나타냅니다. CTS가 있어야 그 다음 단계인 중도금, 잔금 등을 진행할 수 있습니다.
  판매 증서 (DOAS, deed of absolute sales)- 구매자와 판매자 간의 부동산 판매 계약을 반영합니다. 이 구속력 있는 문서는 구매자가 부동산에 대해 완전히 지불한 후에만 실행됩니다.
  콘도 등기부등본( CCT, Condominium Certificate of Title) – 등기소에서 발행한 소유권 증명 역할을 합니다.
  부동산 신고(세금 신고 Tax Declaration ) – 부동산 세금을 계산하는 데 사용되는 부동산의 시장 및 평가 가치를 나타냅니다. 무엇보다 미납 세금 내역등을 확인합니다. 필리핀부동산은 한국처럼 부동산 가격 및 거래 내역이 전산회되어 있지 않고, 이중계약서등이 일반화되어 있어서 부동산 거래시, 경력이 많은 전문 브로커 선택이 중요합니다.

필리핀 부동산 거래 수수료 / 분양 콘도는 세금들이 모두 분양가에 포함되어 있습니다.

• 공증료 Notary Fee – 부동산 가치의 1~ 2%. 종종 협상 가능합니다. 구매자가 지불합니다.
  소유권 등록비 Title Registration Fee – 게시된 등록비 표에 따라 다릅니다. 일반적으로 이중 계약서 상의 판매 가격의 약 0.25%입니다 .
  인지세 Documentary Stamp Tax – 판매 가격(sales price), 지역 가치(fair market value) 또는 공정 시장 가치(Zonal value) 중 가장 높은 금액의 1.5%.
  지방 양도세 Local Transfer Tax – 판매 가격, 구역 가치 또는 공정 시장 가치 중 가장 높은 금액 의 0.5% ~ 0.75%. 세율은 지방에 있는 부동산의 경우 0.50%, 메트로 마닐라 내 부동산의 경우 0.75%입니다.
  양도소득세 Capital Gains Tax – 부동산 판매 가격, 구역 가치 또는 공정 시장 가치 중 가장 높은 금액의 6%. 판매자는 종종 이것을 지불합니다. 그러나 판매 가격에 양도소득세가 포함된 경우와 같이 구매자가 비용을 지불하는 경우가 있습니다. 자본 자산(무역이나 사업에 사용되지 않는 자산)에만 이 세금이 적용됩니다.
  부동산 중개인 수수료 Real Estate Agent’s Fee – 일반적으로 판매 가격의 약 5%이지만 게시된 등록 수수료 표에 ​​따라 다를 때도 있습니다. 그러나 부동산 중개인은 일반적으로 수수료 이상을 요구하지 않고 등록 절차를 수행합니다.

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