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[ 필리핀 부동산 ] 2023년 1분기 필리핀주거용부동산 가격지수RREPI를 통해서 본 필리핀 부동산 시장분석
· 2023-09-19 23:56:32
요즘 체감하는 필리핀 부동산 경기가 조금씩 살아나고 있습니다. 그 시작은 분명 임대 시장부터 서서히 살아나는 것으로 확인 할 수 있습니다.
물론 이러한 부동산 임대 시장은 필리핀 내국인과 외국인으로 분리해서 보실 수 있습니다. 내국인보다는 외국인들의 임대와 매매 시장이 먼저 움직이고 있습니다.
아직은 코로나 이전보다는 미미하긴 하지만 적어도 그 움직임은 사뭇 신선하게 느껴집니다.
우선 마닐라 지역은 코로나 시국 내내 인기 좋았던 BGC 뿐만 아니라 이제는 그 시장이 POGO가 물러난 파사이까지 퍼져나가고 있고, 클락, 앙헬레스 지역은 두 말할 것없이 임대 시장은 이미 뜨거워져서 임대 물건 구하기 힘들 정도입니다. 또한 수빅도 마찬가지로 점차 뜨거워지기 시작했습니다.
전체적으로 필리핀 정부에서 외자 유치를 위한 활발한 필리핀 정부의 움직임도 있고, 지금은 급매물들이 움직이고 있는 형국이지만 클락에서도 분양가 수준 혹은 그보다 조금 다운된 금액에 거래되고 있는 반면에 임대료는 오히려 상승하고 있습니다.
< 2023 필리핀 주거용 부동산 가격지수 - 주택 단위 유형별 가중치 >
파사이 역시도 '호가'와 실제 매매가 사이의 간극이 커서 실 거래가는 인터넷에서 확인되는 금액보다 차이가 있습니다.
< 2023년 1분기 필리핀주거용부동산가격지수 - 지역별 >
그러나 중요한 사실은 시장이 움직이고 있다는 것입니다. 필리핀 부동산 시장의 움직임은 그렇게 서서히 움직이고 있습니다. 그러다 다시금 필리핀 부동산 시장을 BPO에서 주도하게 되면, 역시 마찬가지로 오피스 시장의 성장과 함께 필리핀 부동산 시장의 움직임은 더 빨라질 것입니다.
더불어 필리핀 GDP는 동남아 국가들 중에서 가장 큰 피해 이후 가장 큰 반등을 이루어 냈습니다.
< 필리핀 GDP - 구굴 검색 >
이러한 GDP 상승과 함께 2023년 1분기 필리핀 주거용 부동산 가격 지수를 보면 NCR, 수도권의 가격은 낮아지고 있는 반면, 클락, 앙헹레스, 세부 등과 같은 지방 AONCR의 가격은 상승했습니다. < 위 그림 Figure1 >
전체적인 필리핀 부동산의 가격 상승을 이끌고 있는 것은 지방 부동산인 셈입니다.
이러한 지방 부동산의 대표 지역이 바로 팜팡가 지역이구요.
팜팡가 지역은 아로요 전 대통령이 골든 트라이앵글을 선언하면서 아니 그 전부터 이미 클락을 중심으로 지역 부동산 개발이 성공리에 진행되었고, 이러한 지역 부동산의 성장과 개발은 클락 지역의 과도한 가격 상승으로 인근 아이타 토지까지 그 영향으로 관할 청이 NCIP, BATA 등에서 이러한 조직 개편과 함께 관할청이 무니시팔과 바랑가이 등이 추가되면서 총 4개 관할청의 동의가 있어야 하는 어처구니없는 상황이 펼쳐졌습니다.
< 2023 필리핀 주거용 부동산 가격 지수 - 주거용 부동산 구분 >
필리핀 내국인들의 경우, 콘도는 투자/임대수익을 목표로 대출을 끼고 분양받는 경우가 일반적인 경우이며, 타운하우스 등은 주거용으로 매수를 합니다. 이는 위의 표에서도 쉽게 확인이 가능합니다.
외국인들이 쉽게 구매할 수 있는 콘도는 지속적으로 공급이 증가하는 추세이고, 또한 필리핀 서민용 주택인 연립주택도 지속적으로 공급이 증가하고 있고, 또한 타운하우스도 지속적으로 증가하고 있습니다.
< RREPI 계산 함수 >
그렇다면 지금은 필리핀 부동산을 매수하기 좋은 시기일까? 매도하기 좋은 시기일까?
지금은 차라리 분양받거나 매수하기 좋은 시기입니다. 앞으로 필리핀 부동산의 지속적인 성장이 예상되기 때문이죠. 이 말은 필리핀 GDP의 성장과 함께 필리피노들의 생활 수준이 향상된다는 것을 의미합니다.
지금보다는 조금씩 더 잘 살게 되는 필리핀의 투자가치는 평균 연령 20대, 인구 1억 1천 만명, 지속적인 해외투자 등등 필리핀의 가치는 상승하고 있고 현 마르코스 정부도 해외 투자를 유치하기 위해 규제를 완화하겠다고 발표했습니다.
[ 아래 ] 봉봉마르코스 대통령의 2023-2028 필리핀 개발 계획의 시작 부분을 보면 물론 정치적인 수사나 문구들이 넘쳐나긴 하지만 적어도 PBBM(President Bong Bong Marcos)의 Build Build Build의 후속작인 Build Better More의 계획을 살펴볼 수 있습니다.
즉, 전 두테르테 정부의 SOC 하드웨어 중심의 개발을 잇는 소프트웨어 중심의 개발이라는 것이죠.
이러한 인적개발, 교육, 세제 개혁, 전 연령층의 영양 개선, 사회 보호 체계,자연,건강, 기후, 고용시장 개선 등등과 같은 내용들로 구성되어져 있습니다.
즉, 두테르테 정권에서 SOC를 중심으로하는 국토개발이후에는 소프트웨어 중심의 고용과 사회 안정망 구축 등으로 점차 복지 국가를 지향하는 정치적 움직임도 보이고, 이러한 움직임들은 PBBM 정부 기간내에 모두 달성될 수는 없겠으나 이러한 움직임들이 이어진다면 필리핀의 경제발전도 이뤄질 것이고 그에 따르는 필리핀 부동산의 상승 곡선도 계속될 것으로 기대되고 있습니다.
경제·사회 변혁을 위한 계획
"2040년까지 필리핀은 아무도 가난하지 않은 번영하는 중산층 사회가 될 것입니다. 우리 국민들은 장수하고 건강한 삶을 누리고, 똑똑하고 혁신적이며, 신뢰가 높은 사회에서 살 것입니다."
이 계획은 "시도되고 검증된" 전략을 기반으로 수립됩니다…
2015년부터 2018년까지 빈곤율이 23.5%에서 16.7%로 크게 감소한 것은 6년간 지속된 빠른 경제 성장, 인적 자본 투자 증가, 그리고 2013년부터 시작된 Pantawid Pamilyang 필리피노 프로그램(4P)의 확대로 인한 결과이며, 2016년부터 개선이 시작되었습니다.
국내총생산은 2012년부터 2019년까지 평균 6.6% 포인트 증가했습니다.
이는 좋은 거버넌스, 공정한 경쟁 분야, 비즈니스 수행의 용이성이라는 의제의 부산물이었습니다.
그 안건은 나중에 입법이나 행정명령을 통해 제도화되었습니다.
인프라에 대한 정부 지출은 증가하여 2013년부터 2016년까지 GDP의 평균 2.6%를 차지했고, 2017년부터 2019년까지 GDP의 평균 4.6%를 차지했습니다.
Rodrigo Roa Duterte 전 대통령 행정부의 Build, Build, Build 프로그램을 포함한 많은 인프라 프로젝트는 수도권 이외의 지역을 선호했습니다.
교육과 보건에 대한 정부 지출은 2013-2019년 동안 각각 평균 14%와 13% 증가했습니다.
기초 교육을 위한 프로그램은 새로운 내용으로 수정되었고 2년이 추가되었습니다. 주립 대학과 단과대학의 고등 교육은 이후 무료로 제공되었습니다.
기술 및 직업 교육 훈련(TVET) 기관을 포함한 장학 프로그램도 확대되었습니다.
보건시설 강화 프로그램의 시행으로 의료서비스 제공이 강화되었으며, 의료금융
이후 말라사킷 센터의 설립을 통해 확장되었습니다.
4P의 커버리지는 2009년 63만 가구에서 2012년 300만 가구로 증가한 후 2016년 440만 가구로 증가했습니다.
2016년에도 현금 이체 금액이 증가하였는데, 주로 2012년에 제공된 이체 금액의 실질 가치를 유지하기 위함입니다.
조세제도를 보다 단순하고 공정하게 만들기 위한 적극적인 세제개혁을 통해 재정건전성을 개선하였습니다.
TRAIN(Tax Reform for Acceleration and Inclusion)은 개인 소득세율을 낮추었지만 과세 기반을 넓혔습니다.
TRAIN은 석유제품에 대한 소비세 인상, 가당 음료에 대한 새로운 소비세, 부가가치세 면제 및 제로레이팅에 대한 50개 이상의 조항 폐지로 인해 추가적인 순수익을 창출했습니다.
< 후략 >
출처 :
PDP-2023-2028.pdf - - Philippine Development Plan - Philippine Development Plan https://pdp.neda.gov.ph › uploads › 2023/01 › PD...
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<2023 필리핀 주거용 부동산 가격지수 - 지역별, 주택별 부동산 대출>
물론 이러한 부동산 임대 시장은 필리핀 내국인과 외국인으로 분리해서 보실 수 있습니다. 내국인보다는 외국인들의 임대와 매매 시장이 먼저 움직이고 있습니다.
아직은 코로나 이전보다는 미미하긴 하지만 적어도 그 움직임은 사뭇 신선하게 느껴집니다.
< 2023 필리핀 주거용 부동산 가격지수 - 신규 부동산 대출 건수 >
우선 마닐라 지역은 코로나 시국 내내 인기 좋았던 BGC 뿐만 아니라 이제는 그 시장이 POGO가 물러난 파사이까지 퍼져나가고 있고, 클락, 앙헬레스 지역은 두 말할 것없이 임대 시장은 이미 뜨거워져서 임대 물건 구하기 힘들 정도입니다. 또한 수빅도 마찬가지로 점차 뜨거워지기 시작했습니다.
< 2023 필리핀 주거용 부동산 가격 지수 - 신규 주택의 평균 감정가격(평방미터당) >
전체적으로 필리핀 정부에서 외자 유치를 위한 활발한 필리핀 정부의 움직임도 있고, 지금은 급매물들이 움직이고 있는 형국이지만 클락에서도 분양가 수준 혹은 그보다 조금 다운된 금액에 거래되고 있는 반면에 임대료는 오히려 상승하고 있습니다.
파사이 역시도 '호가'와 실제 매매가 사이의 간극이 커서 실 거래가는 인터넷에서 확인되는 금액보다 차이가 있습니다.
< 2023년 1분기 필리핀주거용부동산가격지수 - 지역별 >
그러나 중요한 사실은 시장이 움직이고 있다는 것입니다. 필리핀 부동산 시장의 움직임은 그렇게 서서히 움직이고 있습니다. 그러다 다시금 필리핀 부동산 시장을 BPO에서 주도하게 되면, 역시 마찬가지로 오피스 시장의 성장과 함께 필리핀 부동산 시장의 움직임은 더 빨라질 것입니다.
더불어 필리핀 GDP는 동남아 국가들 중에서 가장 큰 피해 이후 가장 큰 반등을 이루어 냈습니다.
< 필리핀 GDP - 구굴 검색 >
이러한 GDP 상승과 함께 2023년 1분기 필리핀 주거용 부동산 가격 지수를 보면 NCR, 수도권의 가격은 낮아지고 있는 반면, 클락, 앙헹레스, 세부 등과 같은 지방 AONCR의 가격은 상승했습니다. < 위 그림 Figure1 >
전체적인 필리핀 부동산의 가격 상승을 이끌고 있는 것은 지방 부동산인 셈입니다.
이러한 지방 부동산의 대표 지역이 바로 팜팡가 지역이구요.
팜팡가 지역은 아로요 전 대통령이 골든 트라이앵글을 선언하면서 아니 그 전부터 이미 클락을 중심으로 지역 부동산 개발이 성공리에 진행되었고, 이러한 지역 부동산의 성장과 개발은 클락 지역의 과도한 가격 상승으로 인근 아이타 토지까지 그 영향으로 관할 청이 NCIP, BATA 등에서 이러한 조직 개편과 함께 관할청이 무니시팔과 바랑가이 등이 추가되면서 총 4개 관할청의 동의가 있어야 하는 어처구니없는 상황이 펼쳐졌습니다.
필리핀 내국인들의 경우, 콘도는 투자/임대수익을 목표로 대출을 끼고 분양받는 경우가 일반적인 경우이며, 타운하우스 등은 주거용으로 매수를 합니다. 이는 위의 표에서도 쉽게 확인이 가능합니다.
외국인들이 쉽게 구매할 수 있는 콘도는 지속적으로 공급이 증가하는 추세이고, 또한 필리핀 서민용 주택인 연립주택도 지속적으로 공급이 증가하고 있고, 또한 타운하우스도 지속적으로 증가하고 있습니다.
< RREPI 계산 함수 >
그렇다면 지금은 필리핀 부동산을 매수하기 좋은 시기일까? 매도하기 좋은 시기일까?
지금은 차라리 분양받거나 매수하기 좋은 시기입니다. 앞으로 필리핀 부동산의 지속적인 성장이 예상되기 때문이죠. 이 말은 필리핀 GDP의 성장과 함께 필리피노들의 생활 수준이 향상된다는 것을 의미합니다.
지금보다는 조금씩 더 잘 살게 되는 필리핀의 투자가치는 평균 연령 20대, 인구 1억 1천 만명, 지속적인 해외투자 등등 필리핀의 가치는 상승하고 있고 현 마르코스 정부도 해외 투자를 유치하기 위해 규제를 완화하겠다고 발표했습니다.
[ 아래 ] 봉봉마르코스 대통령의 2023-2028 필리핀 개발 계획의 시작 부분을 보면 물론 정치적인 수사나 문구들이 넘쳐나긴 하지만 적어도 PBBM(President Bong Bong Marcos)의 Build Build Build의 후속작인 Build Better More의 계획을 살펴볼 수 있습니다.
즉, 전 두테르테 정부의 SOC 하드웨어 중심의 개발을 잇는 소프트웨어 중심의 개발이라는 것이죠.
이러한 인적개발, 교육, 세제 개혁, 전 연령층의 영양 개선, 사회 보호 체계,자연,건강, 기후, 고용시장 개선 등등과 같은 내용들로 구성되어져 있습니다.
즉, 두테르테 정권에서 SOC를 중심으로하는 국토개발이후에는 소프트웨어 중심의 고용과 사회 안정망 구축 등으로 점차 복지 국가를 지향하는 정치적 움직임도 보이고, 이러한 움직임들은 PBBM 정부 기간내에 모두 달성될 수는 없겠으나 이러한 움직임들이 이어진다면 필리핀의 경제발전도 이뤄질 것이고 그에 따르는 필리핀 부동산의 상승 곡선도 계속될 것으로 기대되고 있습니다.
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경제·사회 변혁을 위한 계획
"2040년까지 필리핀은 아무도 가난하지 않은 번영하는 중산층 사회가 될 것입니다. 우리 국민들은 장수하고 건강한 삶을 누리고, 똑똑하고 혁신적이며, 신뢰가 높은 사회에서 살 것입니다."
이 계획은 "시도되고 검증된" 전략을 기반으로 수립됩니다…
2015년부터 2018년까지 빈곤율이 23.5%에서 16.7%로 크게 감소한 것은 6년간 지속된 빠른 경제 성장, 인적 자본 투자 증가, 그리고 2013년부터 시작된 Pantawid Pamilyang 필리피노 프로그램(4P)의 확대로 인한 결과이며, 2016년부터 개선이 시작되었습니다.
국내총생산은 2012년부터 2019년까지 평균 6.6% 포인트 증가했습니다.
이는 좋은 거버넌스, 공정한 경쟁 분야, 비즈니스 수행의 용이성이라는 의제의 부산물이었습니다.
그 안건은 나중에 입법이나 행정명령을 통해 제도화되었습니다.
인프라에 대한 정부 지출은 증가하여 2013년부터 2016년까지 GDP의 평균 2.6%를 차지했고, 2017년부터 2019년까지 GDP의 평균 4.6%를 차지했습니다.
Rodrigo Roa Duterte 전 대통령 행정부의 Build, Build, Build 프로그램을 포함한 많은 인프라 프로젝트는 수도권 이외의 지역을 선호했습니다.
교육과 보건에 대한 정부 지출은 2013-2019년 동안 각각 평균 14%와 13% 증가했습니다.
기초 교육을 위한 프로그램은 새로운 내용으로 수정되었고 2년이 추가되었습니다. 주립 대학과 단과대학의 고등 교육은 이후 무료로 제공되었습니다.
기술 및 직업 교육 훈련(TVET) 기관을 포함한 장학 프로그램도 확대되었습니다.
보건시설 강화 프로그램의 시행으로 의료서비스 제공이 강화되었으며, 의료금융
이후 말라사킷 센터의 설립을 통해 확장되었습니다.
4P의 커버리지는 2009년 63만 가구에서 2012년 300만 가구로 증가한 후 2016년 440만 가구로 증가했습니다.
2016년에도 현금 이체 금액이 증가하였는데, 주로 2012년에 제공된 이체 금액의 실질 가치를 유지하기 위함입니다.
조세제도를 보다 단순하고 공정하게 만들기 위한 적극적인 세제개혁을 통해 재정건전성을 개선하였습니다.
TRAIN(Tax Reform for Acceleration and Inclusion)은 개인 소득세율을 낮추었지만 과세 기반을 넓혔습니다.
TRAIN은 석유제품에 대한 소비세 인상, 가당 음료에 대한 새로운 소비세, 부가가치세 면제 및 제로레이팅에 대한 50개 이상의 조항 폐지로 인해 추가적인 순수익을 창출했습니다.
< 후략 >
출처 :
PDP-2023-2028.pdf - - Philippine Development Plan - Philippine Development Plan https://pdp.neda.gov.ph › uploads › 2023/01 › PD...
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